Для чого потрібне ОСББ та які проблеми воно може вирішити

За законом про житлово-комунальне-господарство, кожен багатоквартирний будинок повинен мати управителя. Це може бути як стороння компанія, так і власна, створена самими мешканцями. На думку фахівців житлово-комунального господарства, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку або скорочено ОСББ, має ряд переваг, порівняно з іншими організаційно-правовими формами господарювання.

Що таке ОСББ і як його створити?

Це юридична особа, яка створюється мешканцями будинку із цих же мешканців будинку і керується ними ж самими. Фактично, це колегіальний орган управління майном будинку, в якому живете. 

Якщо коротко описати процес, то:

1. Спершу створюється ініціативна група (не менше 3 осіб), які прагнуть створити ОСББ у домі. 

2. Далі проводяться загальнобудинкові збори, де обирається правління та голова правління ОСББ. 

Для підготовки зборів потрібно:  

• провести роз’яснювальну роботу серед мешканців про мету створення ОСББ та його функції;
• підготувати список власників в будинку;
• підготувати статут ОСББ;
• повідомити письмово (рекомендованим листом за два тижні) або особисто вручити запрошення на збори; 
• провести установчі збори (з оформленням відповідного протоколу); 
• провести письмове опитування співвласників, які не були присутні на зборах (за необхідності).

3. Правління (голова) має провести державну реєстрацію ОСББ.

Для цього: 

• підготувати заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи;
•  додати примірник оригіналу (нотаріально засвідченої копії) рішення засновників і установчий документ юридичної особи;
• подати ці документи до відділу з питань державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

4. Далі голова та правління беруть на себе функції з організації та контролю над всіма процесами, які необхідні для управління будинком та його мереж.

Тобто, ОСББ – це обрані більшістю голосів мешканців будинку люди, ваші сусіди, які мають компетенцію та бажання опікуватися ефективною організацією необхідних процесів. І несуть за це відповідальність.

Але навіть після обрання правління та голови ОСББ, вищим органом управління залишаються загальні збори, чиї рішення обов’язкові для всіх співвласників будинку. А правління обирають для того, щоб делегувати їм повноваження і не довелося збирати ці самі збори з абсолютно усіх питань. 

Для чого створювати ОСББ?

Правління ОСББ займається усіма питаннями і проблемами життєдіяльності будинку. Зокрема: організація вивозу сміття, прибирання під'їздів та території будинку, контроль за станом будинкових мереж та заключення договорів з обслуговуючими компаніями, які мають ліцензію та кваліфікацію на таке обслуговування (наприклад, з газовиками та компанією, яка здійснює розподіл електроенергії).

ОСББ може наймати управлінську компанію, яка фактично здійснюватиме роботу по обслуговуванняю будинку (прибиранню, сміттю тощо), або ж може найняти таких людей у свій штат.

Якщо наймає таку компанію – захищає інтереси мешканців будинку у співпраці з нею та підрядними організаціями тощо.

ОСББ може відмовитися від послуг будь-якої компанії чи підрядника, якщо її робота з якихось причин не задовольняє мешканців будинку.

Також ОСББ проводить розрахунки за надані його будинку послуги із усіма компаніями, з якими співпрацює.

Скільки вже в Україні є ОСББ?

За інформацією Державної служби статистики України станом на 1 січня 2022 року створено 37695 ОСББ. Для порівняння – на січень 2021 їх було 35353. 

При цьому, за даними Міністерства розвитку громад та територій, в Україні загалом є близько 180 тисяч багатоквартирних будинків.

Читайте також: РИНОК НА 1 МЛРД ЄВРО. ЯК В УКРАЇНІ СТВОРЮЮТЬ ЖКГ-СТАРТАП

Яка різниця між ОСББ та ЖЕКом і ЖБК?

ОСББ – визнаний законом суб'єкт, який має право управляти майном будинку. А от права усіх інших форм сумнівні.

Фактично надають послуги з управління будинком такі суб'єкти: 

• муніципальні компанії (ЖЕКи та їх «нащадки»); 
• управляючі компанії, афілійовані із забудовниками (ЖБК); 
• управителі, обрані за конкурсом органу місцевого самоуправління; 
• асоціації ОСББ, яким ОСББ повністю або частково передали функції з управління будинками; 
• ФОПи-менеджери, які надають послуги для ОСББ (залучаються, як правило, для виконання функцій голови правління ОСББ); 
• управителі, обрані співвласниками (ФОПи та юридичні особи). 

При цьому з юридичного погляду не є управителями: асоціації ОСББ, ФОПи-менеджери, ЖЕКи, управляючі компанії, афілійовані із забудовниками. На таких суб’єктів не поширюються вимоги закону про наявність сертифікованих спеціалістів, надання певного переліку послуг, дотримання типового договору тощо. 

Якщо перекласти з юридичної мови – такі компанії управлятимуть, доки все добре. А як тільки виникнуть питання чи проблеми – то відповідальності на себе можуть і не взяти, і захист прав споживачів, тобто мешканців будинку, опиняється під загрозою.

Читайте також: ВИБУХ ГАЗУ І ТЮРМА ДЛЯ ГОЛОВИ ОСББ: ЩО ТРЕБА ЗНАТИ ПРО ДОГОВІР НА ОБСЛУГОВУВАННЯ ГАЗОВИХ ТРУБ

Саме тому, кажуть фахівці, ОСББ – найкращий варіант. Хоча свої підводні камені є й у його діяльності. Як їх уникнути – розкажемо далі.

Звідки беруться гроші на діяльність ОСББ?

Як і у держави, у ОСББ немає «своїх» грошей. Діяльність ОСББ, як і загалом утримання та управління майном будинку, оплачується коштом його мешканців. Це той самий тариф на утримання будинку, який нараховується відповідно до метражу вашої квартири. Це мінімум, встановлений законом. І, як кажуть фахівці, цей мінімум досить занижений. Але загальнобудинкові збори вашого ОСББ можуть ухвалювати рішення про збільшення розміру внесків на потреби будинку, а також про те, наскільки систематичними можуть бути такі внески – зауважимо, колегіально і добровільно, не примусово.

Як можна вплинути на роботу ОСББ?

Щоб не отримати замість ОСББ узарпаторів – варто бути активним кожному члену ОСББ. 

Найважливіше при виборі керівництва – обрати до правління ОСББ «правильних» людей. Це мають бути активні, рішучі люди, але до всього – ще й мати достатньо знань та кваліфікації, і – мати чисту репутацію. Не варто обирати тих, хто раніше був помічений у «оборудках» і махінаціях, і бачить у ОСББ лише спосіб заробітку, зокрема, за рахунок «відкатів».

Також варто пам'ятати, що саме загальні збори будинку ухвалюють рішення про те, яку саме зарплату отримуватимуть члени правління та голова. І також має бути контроль над усіма витратами, які проводить ОСББ від імені та за дорученням мешканців будинку. Зокрема, це може робити ревізійна комісія, чиї повноваження також передбачені законом про ЖКГ

Натомість можете забути про міфи, що нібито в ОСББ пільговики не зможуть отримати пільги, або що членам ОСББ не дають субсидії.