Як не купити нове житло з чужими боргами за комунальні послуги: поради фахівців

  • Зайві $600 до ціни квартири – історія про те, звідки береться чужий борг
  • Як не купити чужий комунальний борг
  • Які є способи позбутися старого боргу за комуналку

Нові власники, старі борги та байдужі комунальники

Мешканка Маріуполя Вікторія поділилася з Kosatka.Media як ледве не стала заручницею подібної ситуації кілька років тому – купувала саме таку квартиру «з історією», колишній власник якої накопичив борг за комунальні послуги у розмірі 5000 грн при курсі 8 грн, це $625. За нинішнім курсом це більше 17 тис. грн.

За словами героїні, вона вчасно дізналася про заборгованість від самого продавця житла. Вдалося домовитися – знижка в сумі оплати квартири, і колишній власник із отриманих грошей сам сплатив борг.

У гіршій ситуації опинився Андрій з Києва: люди, у яких він купував житло, накопичили біля 6 000 гривень боргу за комунальні послуги (у 2017 році) і повелися нечесно.

«При купівлі-продажу колишні власники клялися погасити борги, але не зробили цього. Я переконав «Київенерго» списати «не мій» борг. А всі інші платежі – переконав колишніх власників сплатити (під страхом суду). В реєстрі судових рішень можна знайти достатньо прецедентів, коли комунальники намагаються стягнути з нових власників борги старих. І суд такі вимоги не задовольняє», – розказав Андрій.

Дійсно, у вересні 2020 року суд поставив крапку в темі, кому належить оплачувати борги по комуналці – новому власнику житла чи старому. Згідно з рішенням Верховного Суду по справі № 686/6276/19, новий власник квартири має бути виключений з обліку по особовому рахунку заборгованості, накопиченої попередніми власниками, від  моменту придбання новим власником цього житла. Отже, закон на боці нового власника – оплатити борги має той, хто їх накопичив. 

Счет за коммуналкуВарто ретельно перевіряти, чи не накопичили колишні власники житла боргу за ЖКП, щоб не довелося йти в суд

Але суд – це процес не швидкий. А комунальні служби не схильні чекати і розбиратися, хто саме заборгував.  Як розказав Kosatka.Media фахівець із нерухомості Сергій Логутенко, на практиці комунальникам простіше відключити споживача, змушуючи його заплатити якнайшвидше. Адже інакше навіть переоформити на себе рахунки для сплати комуналки буде проблематично.

Вислухавши поради фахівців – спойлер: краще купити житло без комунальних боргів бо ризикуєте витратити не лише зайві гроші, а й купу часу та нервів.

Читайте також: ЯК ЗМІНЯТЬСЯ ЦІНИ І ТАРИФИ НА ТЕПЛО, ГАЗ ТА ЕЛЕКТРОЕНЕРГІЮ У 2022

Що варто перевірити при купівлі житла

Як розказала Kosatka.Media юристка Ірина Підреза, насправді все досить просто. Ось що варто зробити.

1. Перед тим, як остаточно зібралися підписувати договір купівлі-продажу нерухомості – як мінімум перевірте квитанції про оплату усіх комунальних послуг, які надавалися цьому помешканню. 

2. Обов'язково попросіть копії усіх цих квитанцій. 

Зауважимо, що квартира, яку ви купуєте, раніше могла бути в оренді, і комуналку по ній платили мешканці, а не власник. Тому звертайте увагу – документи про оплату за якою адресою вам показують.

3. Попросіть у продавця довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Її може надати обслуговуюча організація будинку (ОСББ, ЖБК, ЖЕК тощо). У ній має бути чітко зазначена адреса житла, яке купуєте, і також – суми нарахування, за яку послугу і за який період, та дані про оплату за комунальні послуги. 

4. Особисто поспілкуйтесь із обслуговуючою організацією будинку і з тими організаціями, які надають комунальні послуги будинку, де купуєте квартиру. 

Власне, це найпростіший спосіб, як дізнатися про борги попередніх власників, яким покупці житла чомусь нехтують.

Ці ж самі кроки варто вжити і при купівлі приватного помешкання.

Як не купити квартиру с боргом за комуналку

Але не все так просто, бо махінаторів у нашому житті не бракує. За інформацією Сергія Логутенка – є випадки, коли довідка від ЖЕКу виявляється підробкою. 

Сама процедура отримання такої довідки – непроста, ускладнена відсутністю клієнтоорієнтованості у команальників-монополістів. Ще й, сам документ не має  елементів захисту від підробок – по суті це просто папірець, часто навіть без печатки. Знаючи про це, деякі продавці житла просто «малюють» собі таку довідку.

Ще гірше – часом корумповані посадовці обслуговуючої організації готові виготовити такий документ за символічну суму. І боргу наче й не буде за папірцем, але насправді – він є.

А ще бувають випадки, коли постачальники комунальних послуг звертаються до суду із заявою про видачу судового наказу по об'єктах, які їм заборгували. При цьому новий власник може навіть не знати про цю ситуацію, розказала Ірина Підреза.

То як убезпечитись від підробних довідок? Сергій Логутенко зазначив, що можна перекласти непросту процедуру перевірки потенційного боргу на плечі фахівця з нерухомості – вони мають достатню кваліфікацію, щоб не бути обманутими, і зазвичай це входить у пакет послуг.

Але що робити, якщо все ж покупець з тих чи інших причин опиняється перед ситуацією: заплатити не своє або – відсудити свою правоту?

Як позбутися боргу старих власників квартири

Звісно, можна заплатити чужий борг та й по всьому. Це найшвидше. Але несправедливо. Та й не всі мають зайві гроші.

При тому, що закон все ж зобов'язує платити за послуги, які були надані мешканцям помешкання до вас, саме їх. Зокрема, про це кажуть статті 66, 67, 162 ЖК України: якщо громадянин володіє правом власності на житлове приміщення, то він зобов'язаний платити за утримання його та прибудинкової території і також платити за спожиті комунальні послуги.

А пункт 5 частини третьої  статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» зобов'язує споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у терміни, встановлені договором або законом. 

Але на практиці постачальники комунальних послуг не поспішають списувати старі борги. В принципі, їх влаштує, якщо їх заплатите і ви. Ірина Підреза підтвердила, що постачальники комунальних послуг можуть ще й погрожувати новим власникам житла судом, вимагаючи оплати чужої заборгованості.

Долг за ЖКУКомунальні служби можуть навіть погрожувати судом, вимагаючи оплати комунального боргу попередніх власників житла

Втім, у випадку судового позову від постачальників КП до нового власника, суд, як правило, відмовляє у такому позові. Адже, як вже зазначалося, за законом відповідачем по такому боргу є той, хто фактично користувався послугами.

Тому варто скористатися всіма способами, щоби перевірити, чи немає боргу за вашою новопридбаною квартирою, навіть якщо досі ніщо не віщувало біди. І за будь-яких підозр чи незрозумілостей, щоб не дійшло до суду – юрист радить відразу звертатися з претензією до того, хто «присвоює» вам (вашому житлу) чужий борг. 

Сергій Логутенко згоден, що простіше домовитися із комунальниками, наприклад, про реструктуризацію боргу, ніж іти до суду, бо це час і витрати на юристів. 

А вже якщо постачальник послуг ніяк на це не реагує і не бере до відома ваші аргументи – тоді вже суд. 

Тож якщо ви все ж стали власником квартири з борговою історією, ось як радить діяти юрист:

1. скласти претензію до постачальників комунальних послуг, які заявляють вам заборгованість;

2. підготувати позов з вимогою виключити з обліку за вашим особовим рахунком заборгованість попередніх власників квартири за період до моменту придбання вами нерухомого майна;

До позову треба додати докази і документи: свій паспорт і код (нового власника), договір купівлі-продажу, квитанції про сплату вами всіх комунальних послуг з моменту придбання нерухомості, копію претензії та, якщо є, відповідь на неї і інші.

3.  подати цивільний позов.

ЯК позбутися чужого боргу по квартирі

Читайте також: ОПАЛЮВАЛЬНИЙ СЕЗОН 2021-2022: ЯК КОНТРОЛЮВАТИ ПЛАТІЖКИ ЗА ТЕПЛО (ОНОВЛЕНО)

Теги: суд, комунальні платежі, ЖКГ

Читайте також

Запаси у ПСГ Європи опустилися нижче за 40%
Болгарія через зростання цін відключає вуличне освітлення
В США обвалився міст та пошкодив газопровід (фото)